万科谈转型:“卫道士”万科物业的加减逻辑

本文摘要：去年以来，万科仍然在谈转型，郁亮规划了一套环绕社区的全新业务版图：以住宅为核心，拆分物业板块，布局商业和产业地产。然而，一个不可忽视的事实是，作为典型的劳动密集型行业，随着人口红利渐渐消失，物业板块赚更加无以，为此，万科将目光投向了机器人。王石回应，预计明年万科的机器人夜间侦察保安就不会投放市场。

去年以来，万科仍然在谈转型，郁亮规划了一套环绕社区的全新业务版图：以住宅为核心，拆分物业板块，布局商业和产业地产。然而，一个不可忽视的事实是，作为典型的劳动密集型行业，随着人口红利渐渐消失，物业板块赚更加无以，为此，万科将目光投向了机器人。王石回应，预计明年万科的机器人夜间侦察保安就不会投放市场。

除了替换保安，万科在物业上的机器人应用于还有哪些?除了投入机器人，万科还有哪些可以节省人力的招术?更进一步，尽永资本盛宴，市值以几何级倍数快速增长;退一步，坚守微利，连工资也要在蝇头小利中吸管。如果你是万科物业掌门人朱挽救，不会怎么选?大自然是入。那么，问题来了。

物业管理归属于劳动密集型行业，想象互联网公司那样沦为风口上的猪，首先就要削减尾大不掉的人力成本，可是减半人行得通吗?朱挽救抛问题称之为，市盈率呀，新三板呀，资本一波波地冲击着淳朴的物业人，大家一下子忘了落潮时裸泳的惨态。减半人，沦为物业公司向资本亲近的一种姿态，还真为拿自己当互联网公司呀?物业的竞争力主要不就是线下能力吗?彩生活的种种作法，可不就把自己当互联网公司吗?这解释，万科物业依然把自己以定坐落于传统物业。

万科物业像卫道士一样回应要持本守正，减人，用人做到服务。可是人口红利仍然，又无房企补助金，成本高企，怎么上市呢?不想资本市场看见你赚钱的潜力，如何不会有白花花的银子投来?另外，最近万科有很多扩展动作，难于找到它在管理面积上的企图。那么，扩展之后，万科不会给市场谈一个什么故事呢?要告诉，彩生活早已提早卡位社区O2O，物业圈的互联网+故事不新鲜了。

只不过，万科减人以及商业模式的底牌就是物业+，这要求了万科物业将回头一条和竞争对手商业逻辑有所不同的道路。传统物业捧着金饭碗要饭?2015年，风来了。又厌又干净又累官的小区物业，出了收购市场上的香饽饽。当彩生活顺利登岸港交所，并将轻资产的市值一度做百亿级别，万科、中海等老牌物业公司也开始朝上市发动冲刺，业内大规模的合作与吞并随之而来。

2014年底，万科物业合约管理面积为1.03亿平方米。这个数字很关键，既是万科物业扩展的跳板今年要在此基础上减少50%，也是上市所必须暗出来的肌肉。在全国175亿平方米物业管理面积(2014年底，中国物业管理协会数据)面前，万科物业的市场份额小得真是，但彩生活上市前的管理面积也不过1亿多平方米。

在高度集中的中国物业市场上，一旦穿过以亿计算出来的门槛，那就早已是数一数二的大鳄了，不仅有了规模化优势，还有数量相当可观的电子货币服务用户。除了管理面积，资本市场要看的还有财务数字。2014年，万科物业贡献了19.8亿元的收益，毛利率大约为13.24%。毛利率近没彩生活的靓丽。

瑞银证券分析，假设万科物业2014年的净利润率是2%，那么年净利润仅有4000万元，而且预示人力成本的提升，预计净利润率很难提升，将长年保持微利化。因此，彩生活董事长潘军拒绝接受《每日经济新闻》记者专访时严厉批评万科称之为，物业管理公司本来是十分好的营运模式，却被制成了微利甚至赔钱的做生意。瑞银证券认为，如果万科物业在普通的物业管理外，需要扩展与家庭生活涉及的各项服务，并通过移动互联网技术构建，则物业平台的价值将获得重估。就是说，搭乘上互联网或社区电子货币服务的风，万科物业就能飞上天。

彩生活的上市顺利，让扩展+电子货币服务沦为物业公司爬上风口的不可或缺装备。

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